Cela fait déjà 1 an que j’ai réalisé mon premier investissement immobilier locatif. J’ai signé cet investissement le 11 février 2013, qui comprenait l’achat de deux appartements, un studio et un F2. Pour (re)consulter les étapes de réalisation de ce projet, cliquez ici.
Dans ce nouvel article, je vous propose le bilan général de cet investissement immobilier locatif, présenté sous la forme d’un questionnaire, questions que vous vous posez peut être 
!
Y-a-t-il eu des vacances locatives avec cet investissement immobilier ?
Au cours de cette première année, plusieurs changements de locataires se sont succédé. Le 11 février 2013, lors de l’acquisition des biens, ces derniers étaient occupés par deux locataires distincts. Par la suite, j’ai réalisé trois entrées-sorties de locataires, deux concernaient le studio et une le F2. J’ai « subi » au final un mois de vacances locatives, suite à une mutation professionnelle. Pour ce type de cause de départ, la loi exige un mois de préavis. Ce mois de vacances locatives était inévitable car le locataire ne pouvait pas déménager en deux ou trois semaines, le mois complet lui était indispensable pour ce faire.
Dans de nombreux cas, il est difficile d’effectuer un déménagement en peu de temps, d’où la nécessité d’intégrer une vacance locative dans la « projection financière » de son achat, car on ne peut rarement y échapper. Il s’agit donc d’anticiper ce laps de temps où son bien ne sera pas occupé.
Cet investissement immobilier est-il vraiment rentable ?
Entre le premier mois loué par l’ancien propriétaire et aujourd’hui…, divers changements sont survenus. L’ancien propriétaire louait le studio 330 € hors charges et le F2 430 € hors charges. J’ai donc basé mes revenus en fonction de sa situation, de même pour mon prêt contracté, ce qui me donne une mensualité de prêt et assurance de 564,41 €. J’obtiens alors un cash flow mensuel de 195,59€.
Lors des changements de locataires, j’ai augmenté le loyer du F2 de 5 € l’amenant à 435 €. Le studio a subi deux augmentations, une première de 10€, portant le loyer à 340 €, et la seconde de 50 €, amenant le loyer à 390€. Ces augmentations successives relatives au studio, peuvent sembler exagérées, voire exorbitantes, mais elles s’expliquent par un changement de statut de ce logement. En effet, mon studio qui était référencé comme location nue, l’est désormais sous location meublée. Je vous détaillerai ce changement opéré dans un prochain article, car l’argent, le temps et l’énergie nécessaires pour ce faire, valent la peine d’être relatés…, croyez-moi.
Actuellement, mes mensualités de prêt n’ont pas changé, elles s’élèvent toujours à 564,41 €, mais, à contrario, l’augmentation de mes loyers a parallèlement influé sur mon cash flow, qui est passé de 195,59€ à 260,41€ par mois.
Quel est le bilan financier général de cet investissement immobilier ?
Pour présenté ce bilan, voici un tableau récapitulatif plus parlant et permettant d’éviter la redondance des mots. Les revenus générés par cet investissement immobilier seront exprimés avec un micro foncier au régime réel.
Ce tableau évoque mois par mois les revenus générés par cet investissement immobilier locatif, soustrayant mon prêt et relevant le Cash Flow.
Le tableau suivant établi un bilan total des revenus et des dépenses/charges diverses, sur l’année 2013. Les dépenses diverses* renvoient aux dépenses que je peux amortir avec le régime réel. Les charges récupérées** sont les charges de la copropriété, payées par le compte travaux qui est alimenté par la location du panneau publicitaire fixé sur le mur du bâtiment.
Quelle suite est à donner à cet investissement immobilier ?
Comme indiqué plus haut, depuis le 8 février 2014, j’ai passé le studio initialement défini comme location nue, en location meublée. La réflexion engagée et les justifications de ce choix vous seront expliquées dans un article ultérieur.
J’étudie également la possibilité de faire de la location saisonnière pour accueillir les touristes, nombreux en Alsace, les étudiants ou des personnes de passage, également importants dans ma magnifique petite ville de Colmar. 
Pour ce faire, j’ai entrepris les recherches et sélectionné les renseignements à obtenir pour envisager concrètement cette location. De plus, pour déterminer le bien fondé de cette idée, j’ai effectué une projection chiffrée, en me basant notamment sur une annonce fictive que je compte envoyer, afin de définir et d’anticiper surtout, un minimum de réservations potentielles. Ce projet est risqué, ou peut l’être, car mon département (et sa région en général) étant très touristique, une concurrence à la fois variée (gîtes, hôtels, maisons d’hôtes…) et extrêmement présente donc, existe déjà dans ce domaine. J’en reparlerai dans mon article dédié à ce changement de location, mais pour l’heure, il s’agit simplement d’insister sur la nécessité pour moi de bien anticiper cette idée avant de me lancer. De par ce changement de location (nue/meublée/ voire saisonnière), le but est logiquement de booster ma rentabilité.
En ce qui concerne le F2, pour l’instant, il est toujours en location nue. Je verrai par la suite si un changement de statut doit également être envisagé.
De nouveaux projets, investissements immobiliers, sont-ils déjà « en marche » ?
Depuis septembre dernier, j’ai été beaucoup pris d’un point de vue professionnel et personnel ; le temps est passé très vite, si bien que je n’ai pas pu me pencher sur la question de réinvestir (néanmoins, c’est une certitude pour la suite).
Lors de cet investissement immobilier en 2013, je voulais attendre 1 an avant de me réengager dans d’autres projets, afin d’obtenir un bilan positif s’y rapportant, pour prouver aux banques que cet investissement était rentable…, et que donc, me suivre dans mes projets n’est pas risqué, que je sais « mener ma barque ».
Un an étant désormais passé, et mon bilan étant à l’image de mes attentes, je peux désormais projeter un nouvel achat, du moins entamer de nouvelles recherches potentielles, puisque j’ai pu convaincre (et conforter) les banques de ma fiabilité, qui seront alors plus à même de me suivre à nouveau (« j’ai fait mes preuves »).
Et vous, où en êtes-vous dans vos investissements immobiliers, ou dans vos projets d’investissements divers ? N’hésitez pas à partager vos expériences pour poursuivre la réflexion…
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